房地產(chǎn)市場內(nèi)容現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)受到供需兩端的雙重擠壓。從需求端看，政策是需求的領先變量，房住不炒的政策調(diào)子沒有變，房地產(chǎn)市場未來也不太可能變，調(diào)控之下需求很難有起色。政策不松，需求承壓。房地產(chǎn)市場比如從2017年3月至2018年8月這一年半時間里，一線城市銷售額持續(xù)負增長，其中北京降幅高達39%、房地產(chǎn)市場上海降幅為26%。三四線城市過去一年受一二線需求外溢帶動，銷售回暖，這個趨勢基本也到頭了。再從供給端來看，房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力越來越大。房地產(chǎn)企業(yè)主要融資渠道還是銀行，而銀行表內(nèi)外融資都在壓縮。表內(nèi)因為非標轉(zhuǎn)標，信貸額度吃緊，截至2019年年末，房地產(chǎn)企業(yè)貸款增速已經(jīng)連續(xù)17個月負增長。表外則受到資管新規(guī)的影響，很多通道業(yè)務沒法做了。房地產(chǎn)市場再加上債券發(fā)行、資本市場再融資難度加大，房地產(chǎn)企業(yè)的體外融資可謂腹背受敵。所以房地產(chǎn)企業(yè)只能越來越依賴銷售回款為主的其他資金，銷售回款的占比高達52.3%。最近我們接觸了一些知名的房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)金流都非常緊張，有的加快周轉(zhuǎn)回收資金，有的頻發(fā)私募產(chǎn)品進行融資。比如某企業(yè)擬募資5.5億元，愿意付出的融資成本竟然高達13%，而2017年時的代價僅8%左右。

土地市場是一個先導信號。按照2018年年底時的數(shù)據(jù)，土地市場也開始降溫，甚至房地產(chǎn)市場多個熱點城市出現(xiàn)土地流拍的現(xiàn)象。首先，土地出讓金三年以來首次出現(xiàn)同比增速由正轉(zhuǎn)負。房地產(chǎn)市場40個典型城市土地成交建筑面積環(huán)比減少22%，年初累計土地出讓金收入同比減少0.5%。其次，土地出讓均價連續(xù)7個月同比下跌。10月40個典型城市土地成交均價同比下跌24%。土地成交溢價率持續(xù)下降，再創(chuàng)2012年以來新低。比如，一線城市已經(jīng)成交的150宗住宅土地平均溢價率只有7.64%，而在2016年和2017年分別是17%和67%。