nav

    nav即資產(chǎn)凈值,nav，投資公司用語(yǔ)�？傎Y產(chǎn)減去總負(fù)債即是“nav”,就公司而言，nav通常按資產(chǎn)及負(fù)債的帳面值計(jì)算得出。nav通常是以每一份股票的單位計(jì)算，例如某公司的每股nav為一元，即每股能分到一元的資產(chǎn)。個(gè)人nav常常用來(lái)測(cè)量身價(jià)。nav：1.對(duì)于共同基金，指基金投資組合的總值減負(fù)債，共同基金一般每日計(jì)算凈資產(chǎn)值。2.對(duì)于企業(yè)估值，指賬面價(jià)值減負(fù)債。區(qū)別于固定nav，固定nav=資產(chǎn)原值-折舊。
    每股nav即每股股票的賬面值，此值反映股東在該公司資產(chǎn)中所占的實(shí)際權(quán)益。其公式為：（總資產(chǎn)-總負(fù)債）/普通股數(shù)目，理論上，當(dāng)公司賣 掉所有資產(chǎn)和付清所有負(fù)債之后，nav便是股東可取回之?dāng)?shù)。但我們要注意，由于上市公司的股票是在股票市場(chǎng)自由買賣，因此其股價(jià)可高于或低于每股資產(chǎn)凈 值。一般來(lái)說(shuō)，若股價(jià)低于每股nav，這股票便抵買；相反若股價(jià)高出每股nav甚多，這股票便不抵買。不過(guò)，單以此值作買賣決定是不足夠的，我們還應(yīng) 同時(shí)考慮公司的盈利前景。
    nav估值，即凈資產(chǎn)價(jià)值法。 凈資產(chǎn)價(jià)值法，目前地產(chǎn)行業(yè)的主流估值方法。所謂凈資產(chǎn)價(jià)值法，是指在一定銷售價(jià)格、開(kāi)發(fā)速度和折現(xiàn)率的假設(shè)下，地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前儲(chǔ)備項(xiàng)目的現(xiàn)金流折現(xiàn)價(jià)值剔除負(fù)債后，即為凈資產(chǎn)價(jià)值(nav)。具體來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)物業(yè)的凈資產(chǎn)值，等于現(xiàn)有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以及土地儲(chǔ)備項(xiàng)目在未來(lái)銷售過(guò)程中形成的凈現(xiàn)金流折現(xiàn)值減負(fù)債;投資物業(yè)的凈資產(chǎn)值，等于當(dāng)前項(xiàng)目?jī)糇饨鹗杖氚丛O(shè)定的資本化率折現(xiàn)后的價(jià)值減負(fù)債。 nav估值法的優(yōu)勢(shì)在于它為企業(yè)價(jià)值設(shè)定了一個(gè)估值底線，對(duì)內(nèi)地很多"地產(chǎn)項(xiàng)目公司"尤為適用。而且nav估值考慮了預(yù)期價(jià)格的變化、開(kāi)發(fā)速度和投資人回報(bào)率等因素，相對(duì)于簡(jiǎn)單的市盈率比較更加精確。但nav估值也有明顯的缺點(diǎn)，其度量的是企業(yè)當(dāng)前有形資產(chǎn)的價(jià)值，而不考慮品牌、管理能力和經(jīng)營(yíng)模式的差異。nav估值的盛行推動(dòng)了地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資產(chǎn)(土地儲(chǔ)備)的過(guò)分崇拜。在nav引領(lǐng)下，很多地產(chǎn)企業(yè)都參與到了這場(chǎng)土地儲(chǔ)備的競(jìng)賽中來(lái)。地產(chǎn)企業(yè)形成了nav"崇拜"下的新生存模式:儲(chǔ)備土地--做大市值--融資--再儲(chǔ)備土地。 nav估值法固然有可取之處，但對(duì)于高負(fù)債的地產(chǎn)公司還需謹(jǐn)慎。高負(fù)債率蘊(yùn)含著更大的風(fēng)險(xiǎn)，破產(chǎn)的公司基本上都是高負(fù)債公司�？梢赃m當(dāng)考慮宏觀經(jīng)濟(jì)以及相關(guān)公司的品牌以及存貨周轉(zhuǎn)率(營(yíng)銷能力)。